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香港特区政府近年在造地上有了突破,更加关注到市场的转流率,是向前进步了。市场正在全面复常中,不少市民仍嫌速度太慢,加上楼市表现欠佳,撤销楼市辣招之声四起。有人引用地产前辈的名言“货疏市爽,货多市不爽”。而事实上,现在的建筑成本急升、商业信贷息口也在增加,再加上地价昂贵,其实发展商的利润持续减少。
环球不利的因素多且复杂,发展商开始不再积极投地,并努力出货,大家应该要留意及深思这个新转变。若发展商真的去到不容易赚钱的地步,相信楼市的调整阶段是否应告一段落?
其实特区政府近年都不断放宽楼市辣招,放宽按揭保险计划、放宽厘印费及放宽借贷,这些都是积极措施,笔者相信要完全取消楼市辣招,特区政府和公众人士或有以下顾虑:1)放宽辣招之后楼价会不会大升?2)会否让利于发展商?令到日后贫富进一步悬殊?3)在政治及宏观方向是否配合中央?
以2002年为例,特区政府退出市场对楼市十分有效。但当时亦有副作用,例如勾地政策令到特区政府失去土地供应的主动权。多方面问题是源于政策不够快去改变,加上民粹范围令房屋政策包括资助房屋迟缓推行,到了今天连置业资助贷款计划也未回复,要振兴楼市笔者认为有三大原则:
其一,特区政府造地只造熟地,熟地是否去建屋在乎市场反应。只要熟地足够的话,市场需要的时候在很短时间内就有楼花作供应,只追求“熟地库”这做法便不怕供应过多。
其二,特区政府要说清楚和固定自己立场,总不能够一面说不会平卖地,另一方面又不断作出超平的卖地成交,这样会让市场产生困惑。如果特区政府成交价格飘忽,只会令持货的发展商心急出货,而买入土地的价格便只能保守及低价了。卖地不同造地,其实是要有商业智慧的,否则“吓死买家,担心死市民”。
其三,先救二手再救一手,如果说振兴香港经济,救二手市场效益更大,因为每个成交都有两个小市民受惠,而受惠的群众亦较发展商快及直接去回馈市场。再者,先救二手就没有任何政治风险,亦可以确定到基层生活比财团先得到改善。
年轻人上车 有助启动换楼链
振兴楼市不用费力太多,因为特区政府已经打通了换楼链的按揭,只要鼓励年轻人上车,换楼链就好像百叶窗帘般去逐步启动各楼市板块了。
如何启动上车购买力但又不会有副作用?如果楼市淡静令放盘量增加,笔者认为政府应该评估二手供应增加了多少,从增量角度重新推出置业资助贷款计划,让年轻人得到更多置业机会,在供求平衡之下令到二手住宅市场有力起动,最后发展商亦会受惠及改善生意。特区政府现在需要的是明确“市场策略”,去讲究购房者反应,纯粹靠行政经验并不能让市场良性互动。
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